Согласно данным аналитиков, рынок аренды помещений под детские центры продолжит стремительно расти в 2024-2025 годах. Такие выводы специалисты сделали, проанализировав статистику предыдущих лет и отраслевые тенденции. Так, исследование консалтинговой компании CBRE, показало, что доля детских центров в структуре арендаторов на рынке коммерческой недвижимости Москвы в 2023 году превысила 3%. Что является достаточно весомым показателем. При этом наиболее востребованными были помещения площадью от 100 до 200 кв.м. Важно, при поиске локации для своего будущего центра бизнесменам стоит быть предельно внимательными.
Если вы не читаете договор дальше раздела «Арендные платежи», если смысл написанного не всегда понятен, если не знаете, как сформулировать нужное вам условие, эта статья для вас. Здесь вы найдете несколько практических советов, которые помогут разобраться и почувствовать себя увереннее в переговорах с арендодателем.
Аренда недвижимости – один из наиболее распространенных видов гражданских правоотношений. Наверное, не существует предпринимателя, которому хоть раз не приходилось бы снимать помещение под свой бизнес. Несмотря на кажущуюся простоту отношений, арендный договор может скрывать массу неприятных сюрпризов.
Скорее всего, вы получите готовый документ от арендодателя. Это неплохо, так как самостоятельно вам вряд ли удастся составить грамотный договор, а шаблон из интернета – далеко не лучший вариант.
Партнеры сети детских языковых центров Полиглотики получают доступ к полной юридической базе, включающей шаблоны различных видов договоров, актов и других юридических документов для работы.
Ваша задача ознакомиться с текстом полученного договора, понять его, обсудить спорные моменты с арендодателем, внести нужные изменения. Не забывайте о балансе интересов.
Самые первые строки любого договора уже содержат важную информацию!
Как банально это ни звучит, читайте договор с самого начала. Большинство сразу переходят к разделу «Арендная плата», реже - «Предмет договора», «Права и обязанности». При этом игнорируют преамбулу договора, его «шапку», считая это чистой формальностью. А зря!
Ваш договор может быть признан недействительным, если уже на этой стадии будут допущены ошибки.
В шапке договора всегда стоит число – это дата подписания договора, дата, когда вы ставите подпись на договоре, принимая его условия. Нередки случаи подписания договора «задним числом».
Не подписывайте договор задним числом.
Например, вы посмотрели помещение, а встретились для подписания договора двумя неделями позже, однако на договоре видите дату – день первого просмотра или первое число текущего месяца.
Опасность заключается в том, что на тот момент могли существовать обстоятельства, о которых вы не знаете. Арендатор не всегда имеет возможность проверить реальное состояние недвижимости, ее статус, наличие претензий, а также полномочий стороны и реальной возможности ее присутствия на прошедшую дату. А недобросовестный арендодатель может злоупотребить этими обстоятельствами в свою пользу.
Кроме того, возможен «риск неисполненных обязательств»: некоторые сроки в договоре начинают отсчитываться с момента его заключения, а значит уже на момент подписания договора исполнение некоторых обязательств может быть просрочено.
Если ваши отношения фактически возникли раньше, используйте договор обратной силы.
Информация о сторонах договора – арендаторе и арендодателе – содержится в преамбуле. Как правило, на этих строках не задерживаются, пробегая их вскользь, считая, что достаточно формальной ссылки на документы. Не пренебрегайте проверкой оригиналов документов, обязательно проследите документальную связь между помещением и лицом, подписывающим договор, установив его полномочия распоряжаться данным объектом.
Выстраивайте полную «цепочку» документов от объекта к арендодателю.
Поясню на примере. Часто мы читаем в договоре такую фразу «ООО «Ромашка», в лице Генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Арендодатель…».
Это не простая формальность, фраза означает:
Проверить это можно, имея на руках 3 документа: выписку ЕГРН на объект недвижимости (информация о собственнике - ООО «Ромашка»), выписку ЕГРЮЛ (информация о юрлице, ФИО гендиректора) и паспорт директора. Это самый простой пример, на практике бывают варианты сложнее.
Для физических лиц необходимо также запросить или самостоятельно получить выписку ЕГРН на объект, проверить паспорт физического лица.
Если собственник не один, необходимо согласие остальных на передачу этого объекта в аренду. Также потребуется нотариальное согласие супруга, если арендодатель находится в браке и недвижимость приобретена в это время.
Для лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, дополнительно получаем выписку ЕГРИП (выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей), она позволит убедиться, что предприниматель действующий и избавит от необходимости запрашивать оригиналы ИНН и свидетельства ОГРН, поскольку содержит данные сведения. Получить выписку можно самостоятельно на сайте налоговой в режиме реального времени, достаточно ввести ФИО или ИНН предпринимателя.
Выписка ЕГРН – один из важнейших документов.
Выписка ЕГРН – выписка из Единого государственного реестра недвижимости – содержит информацию о статусе недвижимости, ее собственнике/владельце, возможные обременения, характеристики объекта, его расположение.
Изучив выписку ЕГРН, можно понять о необходимости запрашивать дополнительные документы для подтверждения права сдавать в аренду данное помещение. Например, если в качестве собственника указан не арендодатель, значит необходимо убедиться, есть ли у лица, выступающего в качестве арендодателя, право распоряжаться данным объектом, запросив дополнительную информацию: доверенности, договор поручения, агентский и так далее.
Арендодатель – не всегда собственник, в этом случае он должен подтвердить свои права распоряжаться помещением.
Не запрашивайте все документы подряд в надежде, что что-то пригодится. Постарайтесь разобраться, какой документ поможет установить связь, а какой будет лишним. Добросовестный арендодатель сам предоставит все необходимые документы.
Придерживайтесь принципа: необходимо и достаточно.
Не бойтесь негативной реакции арендодателя. Вспомните, что существует такой вид мошенничества, когда в аренду сдается чужой объект. Если арендодатель заинтересован в стабильных партнерских отношения, ваши вопросы вряд ли удивят его, проверка документов – стандартная процедура.
Наоборот, вас должно насторожить раздражение и нежелание арендодателя подтвердить свои права. Это веский повод поискать другого партнера.
Когда полномочия проверены, связь установлена, переходим к следующему этапу. Предмет договора – очень важный раздел, в котором содержится информация о самом помещении, сюда же обычно вписывают наиболее значимые условия пользования помещением.
Обратите внимание, чтобы характеристики помещения, указанные в тексте договора, соответствовали данным выписки ЕГРН. Если вы снимаете часть помещения, вы можете выделить его маркером на копии поэтажного плана или вместе с арендодателем нарисовать свою схему и приложить к договору.
Важно точно определить арендуемое помещение, выделить его среди ряда других.
Также обратите внимание на разрешённые виды деятельности, совпадает ли это с тем, чем вы планируете заниматься. Это важный момент, так как может стать причиной досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, то есть без вашего согласия.
Если арендодатель владеет не только вашим помещением, но и соседними, предложите включить в договор обязательство не сдавать соседние помещения вашим прямым конкурентам.
Часто наши партнеры сети детских языковых центров «Полиглотики» берут помещение, в котором затем делают ремонт. В этом случае вложения могут быть существенны и важно предусмотреть ряд условий.
Будем считать, что арендатор – уже примерно представляет себе, что он хочет. Свои планы необходимо озвучить еще на стадии обсуждения условий, чтобы убедиться, что арендодатель принципиально не против переоборудования.
Озвучьте свои идеи относительно ремонта еще на стадии переговоров.
Внимательно изучите, что по вашему договору разрешено делать в помещении, а что нет, в каком виде необходимо получать согласие арендодателя. Это не должно противоречить словам арендодателя – «Делайте что хотите!!».
Если ремонт предстоит серьезный и вы собираетесь снять помещение, в котором на данный момент «голые стены», то не избежать работ, результаты которых будут впоследствии неотделимы от объекта. Например, монтаж перегородок, разводка электрики, водопроводных труб, установка сантехники, дверей, потолков и пр. Договаривайтесь с арендодателем, чтобы хотя бы частично ваши расходы были возмещены либо зачтены в счет будущих платежей.
Договаривайтесь о возмещении крупных затрат на ремонт.
Обсудите и включите в договор, что конкретно из «улучшений», сделанных вами, останется в помещении после окончания аренды, а что вы имеете право забрать с собой. Гражданский кодекс содержит положение о том, что «Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды». Но вопрос, что такое «отделимые улучшения», в юридической практике остается открытым и зависит от многих факторов. Так, например, установленная арендатором сантехника в одних судебных делах признавалась отделимым улучшением, а в других – неотделимым. Поэтому, если вы устанавливаете дорогостоящее встраиваемое оборудование, лучше заранее предусмотреть, что вы имеете право его забрать.
Обезопасьте себя от досрочного расторжения договора.
Нелишним будет обезопасить свои вложения от досрочного расторжения договора. Если предстоят серьезные затраты, настаивайте на включение в договор пункта о запрете на его расторжение в течение определенного времени. Либо предусмотрите денежную компенсацию за расторжение по инициативе арендодателя (отступное), которая покроет ваши расходы хотя бы частично.
Арендные каникулы – хорошая практика.
Требуйте арендные каникулы! Их срок будет зависеть от состояния сдаваемого помещения. Но даже если предстоит только «подкрасить стены и расставить мебель», не стесняйтесь просить хотя бы несколько недель, чтобы «начистить перышки» и открыться.
И, наконец, в акте приемки помещения обязательно указывайте фактическое состояние помещения, которое вы снимаете, в том виде, в котором оно вам достается. Можно сделать и приложить к акту фотографии. В случае возникновения дальнейших споров вам будет легче доказывать свой вклад в улучшение либо, наоборот, снять с себя ответственность за порчу оборудования и отделки, которой изначально в помещении не было.
Акт приемки-передачи (передаточный акт) – это документ, который свидетельствует о том, что арендатор фактически приступил к пользованию помещением.
С момента подписания акта приёмки помещения наступает обязанность вносить арендную плату.
Составляется он в свободной форме, каких-то особых правил нет. В акте должны быть указаны стороны, стоять дата передачи помещения. Постарайтесь подробно описать состояние помещения при приемке. Если помещение не соответствует предварительным договоренностям, также укажите это в акте. Вы можете не отказываться от приемки помещения по этой причине, а принять его с недостатками, устранить их самостоятельно, но за счет арендодателя.
Любой отказ от подписания акта необходимо мотивировать, иначе это может быть воспринято как уклонение от приемки помещения. Не забывайте, что, согласно договору аренды, принять помещение – это обязанность арендатора, а не его право.
Не забывайте подписывать акт при передаче помещения обратно арендодателю после окончания договора аренды. Составление передаточного акта фиксирует дату окончания пользования имуществом и прекращает обязанность оплаты арендных платежей.
Подписание акта о передаче помещения обратно арендодателю прекращает обязанность по оплате аренды.
Если не зафиксировать дату возврата помещения, то арендодатель имеет право доначислить арендные платежи по день фактической передачи имущества. Если арендодателя по каким-то причинам не устраивает состояние возвращаемого помещения, настаивайте на подписании акта с указанием «недостатков». Так вы зафиксируете дату передачи и будете спокойно разбираться с возникшими разногласиями.
Не подписывайте акт заочно!
Важный момент – не подписывайте акт, предварительно не осмотрев помещение! Составьте и подпишите акт сразу после осмотра и получения ключей.
Обратите также внимание, не является ли подписание договора одновременно приемкой помещения. Эта практика не слишком распространена, но возможна. Если такое условие есть в договоре, отнеситесь к подписанию договора как к подписанию акта, совместив его с выездом на место и осмотром.
Статья: «Как выбрать правильное помещение под детский языковой центр?»
Большинство из нас, получив договор аренды, в первую очередь заглянут в раздел «Арендные платежи», чтобы убедиться, соответствует ли сумма той, которая была озвучена арендодателем. И будут правы: стоимость аренды – значительная статья расходов для наших центров.
Но, как вы уже догадались, и здесь не всё так очевидно – недостаточно увидеть заветную цифру, имеет смысл проанализировать, какие еще выплаты необходимо будет делать.
Арендная плата имеет сложный состав.
Ежемесячный арендный платеж состоит из постоянной и переменной части. Постоянная часть – это фиксированная сумма, которая уплачивается ежемесячно, независимо ни от чего. Переменная часть включает в себя так называемые расходы по содержанию помещения - «коммунальные расходы»: электричество, воду, отопление, может включать уборку территории, охрану и пр. расходы по содержанию здания, в котором помещение находится, и близлежащей территории.
В крупных торговых центрах в переменную часть арендной платы может также быть включен процент от вашей выручки, так как ТЦ обеспечивают трафик, а следовательно приток клиентов своим арендаторам.
Обратите внимание на состав этих платежей, их примерную величину, внимательно изучите порядок и сроки их оплаты. Это позволит правильно распределить свои средства в течение месяца, избежать задержку оплаты, а в некоторых случаях - двойных расходов, например, за вывоз мусора или противопожарную сигнализацию.
Как только я взяла в аренду помещение, сделала в нем хороший ремонт. А через 2 месяца со мной знакомится новый хозяин помещения, с которым надо перезаключать новый договор и который в одностороннем порядке повышает арендную плату на 20%. Деваться было некуда, т.к. деньги вложены в ремонт, продвижение, группы учеников набраны и учатся (декабрь). Пришлось согласиться. Договор был максимально простой, без регистрации и дополнительных пунктов, защищающих меня.
Комментарий юриста: Одностороннее повышение арендодателем арендной платы возможно, если оно предусмотрено в договоре, не чаще 1 раза в год. Если в договоре нет этого пункта, повышение цены возможно только по соглашению сторон.
Ремонт в договор не входил, коммунальные платежи вносила отдельно. В пандемию я попросила 30% скидку у арендодателя. Он отказался, сославшись на растущую популярность медицинских учреждений и лабораторий, надеясь, что помещение будет востребовано у медицинских арендаторов.
Оплачивать помещение по полной ставке я не могла, пришлось до конца месяца вывезти все свои вещи. За последний месяц аренду не платила, за него был зачтен депозит. Помещение арендодатель до сих пор не сдал.
Сейчас у меня новое помещение. Им довольна, т.к. сделала лучший ремонт, о котором мечтала. С арендодателем договорились на словах: я привожу помещение в порядок, а он не будет мне повышать арендную плату. Но в конце учебного года, он изменил свое обещание и все же повысил плату на 10%.
Комментарий юриста: Все устные договоренности с арендодателем фиксируйте в договоре. В данном случае стоило договориться о частичном зачете в счет арендных платежей расходов на ремонт и включить эти условия в договор.
Обычно за просрочку платежей по договору арендодатель предусматривает штрафные санкции, например, пени в процентах от неоплаченной суммы. Избежать такого условия в договоре вряд ли удастся, ведь арендодатель хочет быть уверен, что получит свои деньги вовремя. Но и бояться не стоит – это обычная практика. Главное, чтобы вы как арендатор чётко представляли, когда, как и в какие сроки начисляются штрафные санкции.
Штрафы, пени – это меры ответственности за невыполнение обязательств.
Например, в договоре прописано, что «за просрочку оплаты арендодатель начисляет штрафные пени – 1% от суммы задолженности». Это значит, что начиная с первого дня вашей просрочки арендодателем будут начислены соответствующие суммы. А вот фраза «за просрочку оплаты более, чем на 4 дня, арендодатель вправе начислить штрафные пени…», означает, что пени будут начисляться только, если задержка оплаты будет дольше 4 дней, и арендодатель может и не начислять пени. Каждое слово важно.
Обратите внимание, предусмотрен ли договором порядок списания задолженности. По закону, при недостаточности поступивших средств, сначала списываются суммы в счет уплаты основного долга, а затем – штрафные санкции за нарушение обязательств. Если договором установлен иной порядок, данный пункт не действителен, как противоречащий законодательству.
Чтобы подстраховаться от возможных задержек с оплатой, арендодатель может использовать и другие средства. Достаточно распространенная практика – обеспечительный платеж. Сумма, которую арендатор перечисляет арендодателю при заключении договора, обычно она кратна месячной арендной плате.
Эта сумма является своеобразной «страховкой» арендодателя от возможных просрочек, порчи имущества и пр. После окончания договора, если все в порядке, она должна быть возвращена обратно арендатору.
Обеспечительный платеж не является арендным платежом, следовательно, на него не распространяются «арендные каникулы», зачёт сумм, потраченных на ремонт в счет оплаты аренды и прочее.
Все условия об обеспечительном платеже, а также списаний за счет этих средств должны быть прописаны в договоре.
Для того чтобы обеспечительный платеж стал рабочим инструментом, необходимо соблюсти ряд формальностей.
Во-первых, условие об обеспечительном платеже обязательно должно быть прописано в договоре, по умолчанию (по закону) обязанности вносить обеспечительный платеж у арендатора нет.
Во-вторых, в договоре должно быть прописано, какие именно платежи и при каких условиях засчитываются из сумм обеспечительного платежа. Например, это могут быть суммы основного долга по арендным платежам, пени за просрочку, возмещение за порчу имущества.
В-третьих, если в договоре не прописана обязанность арендатора пополнить платеж после того, как арендодатель делает списания, то этой обязанности по умолчанию нет.
В-четвертых, возможность зачета обеспечительного платежа в счет оплаты аренды за последний месяц также должна быть прописана в договоре. В противном случае арендатор платит арендную плату за последний месяц в обычном порядке, а уж затем, после окончания аренды, арендодатель возвращает сумму обеспечительного платежа арендатору. В такой ситуации обязательно пропишите, в какой срок после окончания договора обеспечительный платеж должен быть возвращен.
За любое нарушение обязательства по договору, допущенное арендодателем, можно предусмотреть штрафные санкции. Их можно установить в виде сумм, начисляемых за каждый день длящегося нарушения, например, за нарушение сроков передачи помещения, возврата обеспечительного платежа. Или в фиксированной сумме – например, за немотивированное досрочное расторжение договора.
Может возникнуть ситуация, когда вас вдруг просят «освободить помещение». Не имеются ввиду случаи грубого нарушения арендатором условий договора. Законно ли это?
Если у вас заключен бессрочный договор (без указания срока действия), при отсутствии в договоре иных условий о порядке его прекращения каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Это условие действует как для арендодателя, так и для арендатора. Таким образом закон устанавливает реальный механизм прекращения бессрочного договора.
Договор, в котором срок действия не указан, может быть прекращен в любое время по желанию одной из сторон.
Второй случай, это когда самим договором предусмотрена такая возможность. То есть в договоре аренды, который вы подписали, прописано условие, согласно которому арендодатель в любое время в одностороннем порядке имеет право его расторгнуть.
Чтобы этого избежать, необходимо установить срок действия договора и проследить, чтобы право одностороннего отказа арендодателя не было прописано в договоре. В срочном договоре достаточно просто отсутствия данного пункта.
Срочный договор (с указанием окончания срока действия) – обязывает стороны сохранять отношения в течение всего срока.
Но не забывайте, что обязанность сохранять арендные отношения в течение срока действия договора лежит также и на арендаторе. Вы можете изменить это положение, вписав в договор безусловное (по любой причине) право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя.
Что лучше: заключить договор на длительный срок или перезаключать краткосрочный? Универсального рецепта не существует. Кто-то планирует быстрый рост бизнеса и рассчитывает через год снять более просторное и дорогое помещение, кто-то вложил много средств в это помещение и хочет, чтобы затраты окупились. Полезно узнать, в чем особенности, чтобы выбрать наиболее подходящий для себя вариант.
Аренда недвижимости на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации.
По закону, договор аренды недвижимости, заключенный на срок 1 год и более, должен быть зарегистрирован. С одной стороны, гарантировано будут проверены все полномочия сторон, о чем мы говорили выше, и с соблюдением формальностей не будет проблем. С другой стороны, это дополнительные расходы и время. Из-за этого арендодатели не любят заключать долгосрочные договоры под небольшой бизнес.
Краткосрочный договор аренды заключают обычно на срок 11 месяцев (менее 1 года) и не требует госрегистрации. Если арендатор нацелен на более долгие отношения, в договоре можно предусмотреть порядок его автоматической пролонгации: договор продлевается по умолчанию, а чтобы отменить данное условие, стороны должны письменно заявить об этом в определенный срок.
Я заключила договор аренды на помещение под свой центр с предыдущим арендодателем на выгодных условиях с низкой ставкой 800 руб./кв.м., помещение в цокольном этаже, 99 кв.м., я сознательно выбрала это помещение, потому что открывалась в условиях пандемии и не хотела брать помещение с черновой отделкой и тратить много денег на ремонт с нуля. Сэкономленные деньги я решила потратить на раскрутку бизнеса. Для сравнения ставка в нашем районе 1500-1700 р. на помещение без ремонта, а с ремонтом ставка доходила до 2500 труб. На ремонт я потратила 350 т.р. В сам договор не входили затраты на ремонт, собственник сразу отказался от компенсации затрат, связанных с ремонтом, и предоставил мне 1 месяц каникул.
Договор не был зарегистрирован в Росреестре.
В этом году арендодатель решил продать помещение, нашел покупателя, после чего уведомил меня, прислав соглашение о расторжении.
Встреча с новым собственником для меня обернулась поднятием ставки на 25%.
Я обратилась к юристу с просьбой помочь мне в решении вопроса с арендой, к тому же договор со старым собственником был пролонгирован до апреля 2022 года.
Комментарий юриста: Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В данном случае даже незарегистрированный договор аренды является обременением и продолжает своё действие на старых условиях при смене собственника. Предупредить покупателя о наличии арендатора и об условиях аренды – обязанность арендодателя.
Мы еще раз встретились с новым собственником, я обозначила свою позицию и начались переговоры. Я не готова была терять помещение, поэтому приняла решение чем-то пожертвовать. В результате этих переговоров я согласилась на новую ставку 1100 руб./м, которая начинает действовать с октября месяца, мы подписали договор на 5 лет, где указали, что ставка в течении этого времени не меняется, а на летние месяцы мы прописали скидки. Также мы предусмотрели вариант введения законодательных ограничений на работу центра, в этом случае я также освобождаюсь от оплаты аренды.
Комментарий юриста: Если бы судебный спор с новым арендодателем был передан в суд, Светлана имела бы все шансы на успешное разрешение своего спора. Но любое судебное разбирательство требует времени и финансовых затрат, поэтому выбор арендатора – пойти на компромисс, добиться лучших для себя условий и сохранить хорошие отношения с новым арендодателем.
Может возникнуть ситуация, когда арендатор сам хочет расторгнуть договор. Об этом важно позаботиться заранее. Гражданское законодательство дает сторонам широкие права в определении условий договора. Вы можете внести в договор свои условия, при которых арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора.
Закон связывает право отказа арендатора от договора аренды в основном с состоянием имущества и невозможностью им пользоваться. Вы можете установить в договоре свои причины для отказа. А также, как уже говорилось выше, предусмотреть безусловное (без причины) право отказа от договора при соблюдении определенной процедуры. При этом будьте готовы отстаивать свою позицию перед арендодателем, ведь, скорее всего, он захочет «зеркальные» условия для себя. Чем это опасно, мы уже обсуждали. Так что старайтесь придерживаться принципа разумности и соразмерности.
Расторжение «по соглашению сторон» не требует соблюдения условий, прописанных в договоре, главное, чтобы обе стороны были согласны.
Кроме того, существует такое основание досрочного расторжения договора, как «по соглашению сторон». Это значит, что обе стороны согласны прекратить договор досрочно. При этом абсолютно не важно, были ли соблюдены условия расторжения, прописанные в договоре – достаточно обоюдного согласия и воли сторон. Но это право, а не обязанность, следовательно, если одна из сторон против, необходимо будет искать другие основания.
Отступное – одна из возможностей «передумать» за деньги.
Кстати, сейчас все чаще стали встречаться договоры с возможностью одностороннего отказа с уплатой отступного. То есть сторона заявляет о своем желании прекратить договорные отношения и уплачивает определенную сумму – отступное за односторонний отказ. Но такая возможность также должна быть прописана в договоре.
Договор аренды — это гражданско-правовой договор. Законодательство дает сторонам достаточно широкие возможности и свободу по определению его условий сотрудничества и взаимодействия.
Большинство прав и обязанностей сторон договора в законе сформулировано таким образом, что допускает изменение этих правил сторонами. Так, например, в гражданском кодексе сказано, что капитальный ремонт объекта – обязанность арендодателя, а текущий ремонт и расходы на содержание имущества – обязанность арендатора с оговоркой «… если договором не предусмотрено иное». Установленный законом порядок можно изменить, прописав соответствующее условие в договоре.
Это удобно, так как вы можете вписать правила, которые подходят именно вашим отношениям. С другой стороны, в этом заключается опасность: если вы допустили невыгодное для себя условие, у вас уже не будет возможности сослаться на противоречие закону.
При обсуждении и составлении договора стремитесь к тому, чтобы он был своеобразной инструкцией по использованию вашего помещения. Должно быть предельно понятно, что и когда можно делать, а что нельзя. Добивайтесь того, чтобы в тексте вам была ясна каждая фраза, каждое слово, каждая запятая. Если же у вас возникают какие-то сомнения – обратитесь к юристам.
Хороший договор – тот, который сделает ваши отношения понятными, прозрачными, взаимовыгодными!
Алина Томарева,
юрист сети языковых центров "Полиглотики"
